Le Promoteur, acteur majeur mis en difficulté
Depuis quelques temps, pour les promoteurs, c’est une pluie de mauvaises nouvelles qui s’abat sur le secteur porteur. Celui-ci se voit de plus en plus incapable d’exercer son métier correctement créant des externalités négatives pour le marché. La production de logements neufs est au plus bas, les mises en chantier également (-6%), les blocages de projets augmentent et le coût des matériaux explosent (+18% en 2022). Autant d’enjeux avec lesquels les promoteurs immobiliers doivent composer. Certes, certains facteurs n’étaient pas anticipables comme la crise sanitaire et la guerre en Ukraine, qui ont créé des pénuries de matériaux. Mais d’autres freins étaient évitables et peuvent encore être rectifiés.
Parmi eux, le comportement des maires à l’égard des promoteurs, qui ne cessent de refuser projets sur projets, augmentent les délais de délivrance de PC et même révisent certains projets acceptés par leurs prédécesseurs. Les quelques maires qui acceptent des chantiers le font au compte-gouttes. Emmanuel Wagon voulait augmenter le parc des logements en France mais la discorde règne entre l’Etat et les communes puisque le nombre de permis de construire accordés restent en dessous des 500 000.
Enfin, en plus de ces contraintes évidentes qui ralentissement le marché du logement, les normes environnementales se multiplient et viennent enchaîner les promoteurs, réduisant le champ des possibles. Le président de la FPI alerte les élus sur la possibilité d’une crise majeure du logement. Il serait temps de mettre en place une politique d’Etat en termes d’immobilier et de logement afin de prévenir cette crise, soulager les acteurs du milieu, et répondre aux besoins des ménages.
Les ménages menacés par des hausses
Du côté des ménages, ceux-ci sont pleinement impactés par le contexte actuel et la pression augmente quant à l’assurance de trouver un bien. L’offre de logement neuf est en baisse 16,9% en 2021, conséquence directe des difficultés rencontrées par les promoteurs. Le prix du logement neuf va augmenter avec le report des coûts que vont devoir effectuer les professionnels du secteur pour ne pas vendre à perte. Ces hausses s’additionnent à la méfiance des banques qui se tournent vers une anticipation du choc en augmentant les taux des crédits immobiliers. Une hausse de 1% est déjà observable sur le marché, et des estimatifs parlerait de 3% pour fin 2022. L’appréhension des banques face au risque d’une perte de pouvoir d’achat associée à celle d’une crise immobilière n’a jamais été aussi forte depuis ces 20 dernières années. Cette hausse, si elle devient durable, pourrait avoir un impact désastreux sur les ménages voulant se loger. Celas même, qui ne voient pas leurs salaires augmenter, a contrario des mensualités des prêts. S’ajoute, une demande d’apport passant de 10% à 20% pour pouvoir espérer qu’une banque vous suivent dans vos projets.
Tous ces changements mènent à une baisse des transactions selon la Fnaim, c’est 15% en moins de transactions immobilières en 2022.
Prendre des mesures est cruciales
Avec autant de problématiques à régler, n’y a-t-il pas quelque raison de prévoir un léger « bug » ?
C’est un effet ciseaux qui s’abat sur les professionnels de l’immobilier, comme sur les ménages. L’Etat doit prendre ses responsabilités afin de colmater les multiples brèches qui ne cessent de grandir dans le secteur. D’une part amortir l’inflation dû aux crises (Sanitaire et la guerre en Europe). D’autre part, mettre en place une vraie politique du logement pour subvenir à la demande croissante et libérer les promoteurs du poids législatif qui pèse sur eux. Notre métier est de répondre aux besoins de la société en termes d’infrastructures et de logements, comment construire un futur si nous sommes bloqués par notre propre pays ? Avec système basé sur l’interdépendance, paralyser un acteur revient à condamner le secteur tout entier. Bâtir un avenir ensemble pour notre pays est plus que capital face à une incertitude grandissante.
